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    行业动态

    重磅!住房供地,政府将不再垄断!

     
    作者:yongxing   发布时间:2018-01-17

    1月15日傍晚,新华社“新华视点”栏目突然发布了一个重磅消息:国土部部长姜大明说,未来“政府将不再是居住用地唯一提供者”!

    新华社的稿件比较短,全文引用如下:

    国土资源部部长姜大明今天说,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

    这段话虽然短,但却透露了一个重磅信息:政府垄断“住宅用地供应”的时代,结束了。
     

    宪法规定:农村的土地归集体所有;城市里的建设用地归国家所有。当城市扩大的时候,政府向农村集体征地,将集体用地变更为国家土地后,供应给用地企业或者开发商。未经过政府征地环节的土地,如果建设房子,就是小产权房或者违法建筑。

    由于政府垄断了城市建设用地的供应,所以中国的房价易涨难跌。现在政府意识到了这个问题,宣布自己不再垄断。
     

    未来将新增两种供地途径:

    1、农村集体土地经过政府允许,直接建设住宅,这类房子相当于“被政府许可的小产权房”,一般用来对外出租。这就是新闻稿里说的“深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点”。

    2、企业获得的产业用地,本来不允许建设住宅,现在经过政府核准后给企业员工建设住宅,或者出租、或者有条件出售。也就是新闻稿里说的“研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”。

    近日有报道说,华为在东莞松山湖将给员工建设3万套住宅,每平米售价8500元,相当于松山湖商品房价的三分之一。这种房子,就是上面第二条里所说的“非房地产企业建房”。这种房子一般会设定员工完全取得产权的期限,以及政府允许出售的期限。

    很显然,在上述两种新变化下,最受益的是以下个人和机构:

    1、被地方政府认可的大中型企业,尤其是国企、上市公司、发展态势良好的创新企业等,他们可以获得定向转让的产业用地,在上面给员工建设住宅。由此,企业竞争力增强,运营成本下降。

    2、上述企业的核心员工、中高层,他们将优先获得房子,甚至可能不只一套。

    3、大城市近郊的农民,他们将通过集体组织获得“合法建设小产权房”(一般只能出租)的机会,获得大量的土地红利,至少够几代人享用;

    4、高学历、有技术的专业人才、管理人才,他们可以跳槽到“有建房权”的企业分享红利;

    5、大城市及其周边城市。只有这类城市才有持续的人口吸引力,而且越是一线城市、强二线城市(及其附近城市),实施上述新政之后,对优秀企业的吸引力越强。

    总之,当政府不垄断住宅供地之后,大城市及其周边城市的吸引力将大增,大企业的人才竞争力将大增。远离中心城市的中小城市,将面临优秀企业、人才的双重流失;大城市里的小企业也会更苦逼,因为它们没有“建房权”,留住核心人才只能拼股权和年薪了。

    那么大城市的房价会因此下跌吗?这个恐怕也比较难。原因很简单,当政府放弃垄断住宅用地之后,财政收入将受到很大影响,还要建设安居房、人才房、共有产权住房,因此对土地转让收入将更加依赖。所以房价必须维持稳定,才能有持续的土地收入,否则地方财政将崩溃,无力兑现住房保障的承诺。

    但人口流失的中小城市就很难说了,在大城市全方位竞争下,大部分中小城市将很难受,房价即便不跌,也会长期滞涨。

    有条件多渠道供应住宅用地的城市,也不过数十个而已,无非是一线城市、部分二线城市,及其附近的一些城市。绝大多数城市是没有资格这样搞的,因为他们财政上根本“玩不起”!

    也许有人会问:这是不是意味着小产权房即将转正?当然不是!这个口子政府暂时不会开,如果一开就会天下大乱。

    最后,再分析一下国土部长的另外一段话,也是新华社报道的:

    国土资源部部长姜大明今天表示,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。他强调,这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

    这段话意味着,在继农村生产用地(包括山林、池塘、草场)施行“三权分置”之后,宅基地也被分为三个层级的权利:1、所有权,这是农村集体的;2,资格权,是第一轮承包时形成的;3,使用权。

    也就是说,拥有农村宅基地的农户,他获得其实是“资格权”。他可以把这个权利退还给农村集体,获得货币补偿,然后进城生活。也可以把使用权转让给其他农户(比如刚刚成家、分立户口,但没有宅基地的人),获得一笔经济补偿,设定一个使用期限。这相当于给宅基地了一个变现新渠道,有利于盘活农村资产,增加农民收入。

    由于国家限制城里人到农村买宅基地使用权,所以这部分盘活的资金有很大机会是流入城市,对于城市房价将构成正面影响。

    (文章源自搜狐,转载自“刘晓博”  ID:liuxb929)